上海本年再启动5个城中村改造，城中村的重生之路这样走长走好走稳

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69岁的朱国兴，是土生土长的宝山康家村人，本年他将了却多年夙愿。春节之后，期盼已久的动迁安置房启动摇号选房，年内就可入住。
康家村是上海第一个开工的城中村改造试点。从2014年起，上海共推出48个试点项目，探索破解城中村作为都会管理顽疾的治理难点堵点。停止目前，绝大多数试点已完成动迁或进入收尾。
“城中村改造已经到了新一轮发力阶段。”上海市房管局“城中村”改造专班负责人表现。作为上海市民心工程，从本年起，城中村改造将加快48个试点的动迁安置房创建；新项目成熟一个、启动一个，预计本年新增5个改造点。“城中村改造将以更高站位打造佳构工程，全过程风雅化管理”。
城中村的重生之路，如何走长、走好、走稳？
破题：“大账”“小账”一起算
康家村有着光辉汗青。村长曹云峰说，上世纪80到90年代，康家村养鸡养猪又养牛，成了全市菜篮子工程供应基地，还拿过上海市先进村称谓。但养殖业也带来了污染，慢慢酿成脏乱差、违建多的“黑乡村”。外来务工人员到达3万多名，是本地村民的12倍，人员流动无序，管理成了令人头疼的问题。







改造前：康家村村容陈旧，居住情况较差
和许多邻居一样，朱国兴盼着改造动迁，但因为规划和资金问题，迟迟没有下文。和康家村一样，高昂资本酿成掣肘，让许多城中村无法轻易走上改造之路。时间越长，资本越高，“硬骨头”越难啃。
社会资本的到场成为破题关键。“从2014年起，上海团体经济组织可以引入相助单元共同改造开辟，这为康家村带来转机。”宝山区房管局副局长陈亮先容，从改造可连续角度出发，城中村改造是“微利项目”，在改造前要算好“大账”，既要确保民生性，又要让企业有开辟动力。
如今，康家村已经大变样。门路一侧是等候村民入驻的动迁安置房，另一侧是销售中的商品房，周围另有1000亩绿地正在创建。开辟企业大华团体项目总司理王建华先容，康家村改造总投入近百亿元。“虽然资金量大，但我们在改造前就核算过，可以通过商品房销售到达资金平衡，实现房地联动，目前来看略有盈余。”


改造后：康家村动迁安置房一期实景图与整体效果图戚颖璞摄


改造后：康家村地块上的商品房和留存商业面积
在全市48个试点中，共有38个项目采取相助改造模式，占比到达80%。回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。
站在长远角度，青浦蟠龙镇改造迈出了探索新步调，通过算“小账”保障改造之后的连续效益。根据规定，城中村改造相助开辟的商业面积有一定比例要交由团体经济组织持有。“乐成的商业要靠养，要让适合的商家可连续运营，前几年的租金就不能收得太高。”开辟企业瑞安团体上海公司助总边晓婧说，这意味着必须放弃“眼前的快钱”，剔除租金支付能力高，但业态定位与整体不符的商家。颠末协商，蟠龙镇决定，将团体经济组织持有的商业部门委托给开辟单元运营，从而保障区域商业的整体品质。
曾经的资金缺口，找到破题之路，但长效机制有待增强。业内人士表现，城中村改造进入新阶段，还要加大政策支持力度，如可将中心城区新一轮旧改履历，包罗动迁收尾、资金平衡等步伐，复制到城中村改造中去。
优化：融入风貌掩护、成片开辟理念
城中村改造，并不是简朴的房地产开辟。团结都会发展需求，新的理念也被注入。
在蟠龙古镇原址，人们可以看到工地上日益长高的住宅楼。但是看不见的活儿，几年前就开始了。从专业角度来看，古镇里具有生存掩护代价的构筑物并不多，但作为虹桥商务区的文化地标，它却很有挖掘代价。
动工前，开辟团队先去上海图书馆借了镇志来研究，请来多个汗青专家到场研究。于是，被村民用混凝土浇筑成坡的老石阶重见天日，疏弃的程家祠堂、香花桥被修葺一新，藏在河流淤泥里的莲花型古寺柱础也被挖了出来。

改造前的蟠龙村香花桥

改造前：蟠龙镇蟠龙村中疏弃的古宅


改造前：蟠龙村村民枕河而居，肌理体现江南古镇风貌


改造前：蟠龙镇蟠龙村脏乱差的居住情况
颠末专业机构评估，十余栋老房子和古河流、“十字街”等古镇肌理得以生存。史书中纪录的“溪桥渔泊”“龙江古渡”等蟠龙十景有望被复原。在规划中，商业业态将围绕江南文化，除文娱餐饮之外，还要引入非遗业态。


改造后：蟠龙镇蟠龙村的整体格局


改造后：蟠龙村生存江南水乡肌理，融入商业功能整体盘活（效果图）

“上海在大力大举推进都会更新，城中村改造也可以借此变得更有厚度和深度。”一名修建修缮专家表现。在48个试点中，不少项目开始实验团结基建开工、都会布局优化和财产布局调解推进，从而提升地区功能和财产转型。
摆脱已往的“拔点”整治，城中村改造正转为片区式整体开辟。蟠龙镇城中村改造以后，将配套23万平方米公园绿地，相当于8个徐家汇公园；康家村改造中引进两所幼儿园和一所中学，以便填补区域资源缺失。团结上海市规划需求，张江田园城中村转型服务张江财产基地和商圈商业；市中心最大的城中村红旗村成为都会副中心普陀真如的核心区。


康家村改造后，将导入的学校效果图和正在创建中的绿化效果图


蟠龙镇改造后，导入的绿化面积占改造面积的一半
市房管局相关负责人表现，从本年开始，新的城中村项目也将把涉及五个新城创建、汗青文化名镇名村掩护、撤制镇改造、乡村振兴的列入操持，优先改造外环线以内的城中村。
固本：充实变更村民积极性
城中村改造主要在团体土地上推进，稳定的核心是保障村民优点。
“每到台风暴雨天，我都以为房子在晃。”朱国兴回想起自家的自建房照旧心有余悸。因为城中村情况和治安问题得不到根治，村民盼望改造动迁的意愿普遍很高。在几年之前，康家村和蟠龙镇改造征询时，村民签约率全部凌驾99%。
但改得满不满意，也是一门大学问。陈亮先容，康家村启动改造前，就针对方案挨家挨户征求了意见，召开村民大会之后，才确定了实施方案。“村民还创建村民小组到场全过程，包罗动迁安置房的选址、设计、施工到选材。”
有些村民干过泥工、瓦工，就自发组成了村民工程招标组、质量组，和开辟企业、设计单元和供应商对接。“外墙的石材有十几种品牌，村民能自主选择，前提是包管专业和安全。”王建华举例说，有时因为一件质料，开辟商和村民也会“反面”。村民选中的铝合金门不符合国家节能要求，开辟商便拿着技能规范去沟通，反复磨合两三个回合，最终告竣一致意见。
为了包管村民优点，动迁安置房制作品质和商品房差不多，团体经济组织可以到场项目开辟，团体资产股份按照规定量化给每个村民，团体经济组织还能以资本价留存一定比例的商办用房，形成村民增收的长效机制。蟠龙镇城中村改造主体“上海蟠龙天地有限公司”，就是由徐泾资产公司、瑞安团体和西虹桥公司共同出资创建的。“改造福利好，我们都特别支持。”康家村村民朱建芳给记者算了一笔账，改造之后，除了分配的动迁安置房，她会拿到了股金分红、动迁过渡补贴、过年福利等等。在康家村面貌改观之后，周围的一些城中村村民也陆续表达了强烈的改造意愿。
从2014年至今，城中村改造所在区域情况大幅提升，消除了安全隐患，促进了城乡统筹。48个试点共拆除违建400万平方米，根除了一批地下食品加工黑作坊、无证行医点、低效污染工厂等，曾经的“都会伤疤”正在慢慢愈合。
停止目前，48个试点原地和就近安置房已经开工4.5万套，占比74%。记者了解到，本年将加快动迁安置房的开工、创建和交付使用，保障农民实时入住。

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