每经专访第十三届全国政协委员莫天全：房地产金融审慎管理正式开启

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每经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤
3月4日，中国人民政治协商聚会会议第十三届全国委员会第四次聚会会议将在北京召开。聚会会议召开前，《每日经济新闻》记者专访了全国政协委员、房天下控股董事长莫天全。

制止垄断出现
莫天全本年的提案命令有关部分关注房地产市场发展格局，制止垄断的出现。
提案方向主要是房地产市场是一个特殊的市场，它不但有传统商品的属性，另有社会属性和公共产物属性。
莫天全对记者说：“一旦出现垄断，再去整治会事倍功半，如果提前做些政策上的安排，让市场更公平，让市场发展更平衡，对我们市场恒久康健的发展应该是更有利的。”
中国房地产市场履历了这么多年的发展，在调控之下，尤其是这十几年来，会集化水平越来越高。新房开辟市场的会集度有一连上升趋势，前100家企业占到了险些凌驾50%的市场份额。
“而在生意业务环节，不管是新房照旧二手房，特别是二手房生意业务，会集度越来越高。”莫天全说。
目前的状况是，北京、成都等多个都会一家经纪公司市场占有率凌驾50%的情况越来越多，“我以为这个状况是要引起我们关注的。”
莫天全认为，在二手房住房市场，如果一家公司或平台的市场占有率凌驾了30%，理论上来说这家企业根本可以左右市场代价走向，决定供需情况，更不消说生意业务环节费用的上涨。
“这样的情况会对房地产市场的正常有序发展带来很大倒霉影响。因为住房产物是公共产物，它关系人民生活，带着居者有其屋、社会公平发展等属性，不应让垄断这种倒霉发展的情况出现。所以在市场无法自我调治时，就需要我们政府看得见的手来发挥作用了。”
别的，本年莫天全还提出两个细化领域的信用评级相关提案，一个是基于对民营企业现有信用评级机制的了解，提出创建全国民营企业信用评级体系的发起；另一个是创建中国-东盟跨境企业评级机制相关发起，希望能够为民营企业、中国-东盟跨境企业带来更多信用背书，减小融资难度，助力民营企业和跨境金融模式创新，更好地服务社会经济发展。
房地产金融审慎管理正式开启
一段时间以来，房地产领域羁系政策频出。
2020年8月，“三道红线”政策出台，也即红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三，现金短债比小于1倍，羁系部分将根据房企的踩线情况举行资金监测和融资管理。
2021年初，针对银行业的“两道红线”出炉，即红线一，房地产贷款占比，大型银行不得凌驾40%，中型银行不得凌驾27.5%，小型银行不得凌驾22.5%，县域农合机构不得凌驾17.2%，村镇银行不得凌驾12.5%。红线二，个人住房贷款占比，大型银行不得凌驾32.5%，中型银行不得凌驾20%，小型银行不得凌驾17.5%，县域农合机构不得凌驾12.5%，村镇银行不得凌驾7.5%。
“国家要保持房地产市场的恒久稳定发展，不能出现大起大落，‘三道红线’和‘两道红线’是有须要的。”莫天全体现，“去年的房地产金融审慎管理政策具有里程碑意义。”
莫天全认为，房企“三道红线”和银行“两道红线”，都属于房地产金融审慎管理政策内容，这标记着我国房地产金融审慎管理正式开启，可以与1998年房改、2004年“831”土地招拍挂改革相提并论，在房地产制度建立上具有里程碑意义，将对我国房地产市场发展产生深远影响。
莫天全认为，这些步调能够有效低沉房地产市场风险。首先，房企“三道红线”试点实施，将低沉部分房企财务杠杆，改变房企高杠杆谋划模式，低沉房企谋划风险。其次，银行“两道红线”实施，房地产贷款额度限制，将抑制住民杠杆率快速上升。再者，限制资金流向房地产，将抑制市场过热，淘汰房地产市场颠簸，使市场出现弱周期性，减小房地产市场风险。
“这些政策也能更好促进金融、房地产同实体经济平衡发展。房地产金融审慎管理，将限制资金流向房地产领域，更好促进金融、房地产同实体经济平衡发展。”
数字化升级是一定趋势
2020年的新冠疫情催生了房企营销手段的厘革，直播卖房等行业现象风起云涌。在这阵风潮下，不但是营销方面，整个房地产行业的数字化也显现了新的趋势，因此莫天全认为：“数字化升级是一种一定趋势。”
“在疫情过程中，各家房企都转换了作业模式，包罗买卖模式，我们房天下这一块也做了创新升级，推出了直播等线上卖房模式。这些方式替代大概局部替代了传统房地产生意业务的行为，不但是帮我们自己实现了业务上的增长，也资助开辟商及购房者创造了一个新的生意业务模式。”
“所以我认为房企自身的数字化升级是一种一定趋势，房地产整体利润水平呈下降趋势，房企要在猛烈市场竞争中实现一连发展，需从已往的粗放谋划转向风雅化运营，提高谋划效率，数字化升级是一定选择。”
目前房企数字化主要在营销和流程管理方面。营销方面，品牌企业使用大数据、云盘算等毗连线上多平台，根据用户画像、风雅化内容举行精准营销。流程管理方面，在产物定位、设计、制作等环节使用数字化技能，强化企业科技化水平和管理能力，提高工程质量和制作效率。
莫天全说：“但目前房企数字化转型也存在一些问题。如企业一味追求强大的技能宁静台搭建，忽略了平台与业务、管理运营的有效融合，导致平台被闲置。另外，数字化转型回报周期较长，不是一蹴而就的，企业在数字化转型过程需要做好恒久投入的准备。”
在莫天全看来，未来对房企而言，在营销层面，主要有以下两个趋势：首先是线上营销力度将继承加大。2020年初疫情催生房企营销由线下转移到线上，企业通过快速搭建线上营销平台，并通过直播卖房等方式优化流传、引流渠道。未来房企会不停完善线上购房平台，打造一站式“线上流传-线上引流-线上楼盘展示-线上预约看房-线上购房-线上推荐客户”的完整线上业务闭环，一连提升营销效能。
其次，购房促销力度一连。企业会继承通过加大优惠折扣的力度和广度、加码全民营销、造节造势等方式促进去化，加速资金回笼。
每日经济新闻

来源：https://www.sohu.com/a/453852691_115362
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