村企合建长租公寓，“以租代售”方式存在风险

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比年来，随着都会更新加快，借助旧改盘活的村团体建立用地建立的长租公寓亦迎来一波上市高潮。春节假期刚竣事，不少广州市民便陆续接到房地产中介打来的公寓推销电话。其中，以开辟商与村团体企业互助建立的长租公寓最受市场关注。
据南方日报记者观察发现，这类公寓代价普遍低于市面流通的一般商品住宅一大截，而且地理位置不差装修风格时尚，因此颇受年轻一代住房刚需群体青睐。不外，在生意业务过程中，也有一些“买家”（实为租户）对目前开辟商的操纵模式提出疑问：由于这类公寓办不了正规房地产证，只能跟开辟商签订长期租赁条约。虽然一次性投入生意业务本钱较低，一线都会的出租回报率亦比力可观和稳定，但是没有登记存案制度的法律约束，租户会担心一次性缴付五十年租金给开辟商和运营公司后，万一后续出现法律纠纷，租户的优点无法保障。
“以租代售”方式存在风险
为此，有着多年房地产法律服务履历的南方财产智库特聘专家——广东法丞汇俊律师事务所首创合资人胡桂芬律师告诉南方日报记者，这类村团体租赁公寓自己没有问题，根据新修订的《土地管理法》，团体谋划性建立用地定为工业、商业等谋划性用途。但须注意的是，这类村团体租赁公寓因产权属于村团体，所以客户不能购买房屋产权，只能购买使用权，客户与开辟商签订房屋租赁条约。
记者注意到，此前通过的《广州市使用团体建立用地建立租赁住房试点实施方案》明确使用团体建立用地建立的租赁住房须整体确权给团体建立用地使用权人，只管理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，同时预付的租金不得凌驾12个月，租赁期限不得凌驾20年。
对企业来说，投资建立长租公寓是典范的高投入、低回报项目。尤其是在比年房地产融资“三道红线”的约束下，许多前期到场了这类重资产投入的开辟商，都希望加快资金投入的接纳周期。因此，近期一些地方确实出现了开辟商“以租代售”或委托中介公司包销的现象。有的公司甚至采取浮夸宣传或欺瞒市民的营销手段来告竣生意业务目的，在开辟商、营销机构和消费者之间引发了一些矛盾纠纷。只管事后有关部分通过增强监视、约谈开辟商和村团体组织等方式，大力放肆维护当事人的生意业务安全，然而，由此产生的诸多法律问题仍然值得行业和政府关注。
记者还了解到，由于租赁条约最长签约时间为20年，但许多村团体与企业互助建立的长租公寓协议使用权都凌驾了20年，甚至靠近50年。为了顺利签约，一些开辟商以及充当“二房东”的公寓管理公司在主互助以外创造了另一份所谓的增补条约，变相突破租赁时限规定，把整个租赁期限“延长”到49年。
但根据专家分析，这样的操纵模式确实还存在一定的风险。“这类村团体租赁公寓即各人俗称的‘小产权房’。买卖‘小产权房’不受法律掩护，各人已经普遍有共识，比年来趁着国家大力放肆发展住房租赁市场的东风，许多‘小产权房’都在试图换上租赁的‘马甲’上市。”胡桂芬律师告诉记者，《民法典》规定租赁期限不得凌驾20年。签订租赁条约超20年能否具有法律效力很难说，同时公寓管理公司一次性收取了20年的租金，其长期履行能力将是小业主能否长期稳定租住的关键。
期待政策出台化解行业矛盾
住房问题是重大民生问题，关系着千家万户的根本生活保障。比年来，从国家到地方，一直在加快创建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，由此来办理老百姓关心的住房问题。使用村团体建立用地建立长租公寓，是国家大力放肆推动这项民生工程的重要步调。也就在2020年9月，住房和城乡建立部正式就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，该条例征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪运动、扶持步调等多方面对租赁市场的秩序举行规范，旨在促进住房租赁市场的康健发展。有开辟商亦告诉记者，期望政府能针对企业到场建立长租公寓的投资大、回报难的特殊情况，尽快出台有力步调来化解这一新业态存在的各种矛盾，让所有优点相关方能够在一种规范有序和多方共赢的状态下继承推动长租公寓事业的可一连高质量发展。
胡桂芬律师提示消费者，在当前住房限购的大情况下，消费者对于商品房项目需要保持清醒，投资行为宜审慎。如果发现项目大概存在违规销售的，应当实时向有关羁系部分咨询或投诉，生存购房过程的相关宣传资料作为证据，如有须要，走法律途径。她发起有关政府部分，应增强对开辟商以及公寓管理公司这类“租赁二房东”的羁系，继承严厉打击“以租代售”团体建立用地互助开辟的租赁房屋，规范住房租赁市场秩序，促进房地产行业康健发展。
(原标题：村企合建长租公寓 “以租代售”存争议）
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