围堵谋划贷流入楼市三部门再发文！专家解读这类公司将被严查

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南都讯 记者 黄璐 见习记者 崔晓丹 3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡创建部办公厅、中国人民银行办公厅团结发布《关于防止谋划用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》从增强乞贷人资质核查、增强信贷需求审核、增强贷款期限管理、增强贷款抵押物管理、增强贷中贷后管理、增强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规谋划，严防谋划用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步增强中介机构管理，创建违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

银行发现谋划贷要立刻收回
并追究相应法律责任
《通知》显示，近期一些企业和个人违规将谋划用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。为落实好党中央、国务院关于促进房地产市场平稳康健发展的决议摆设，防止谋划用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济发展。
一是增强乞贷人资质核查。切实增强谋划用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求。
二是增强信贷需求审核。要对谋划用途贷款需求举行穿透式、实质性审核，不得因抵押富足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与谋划情况明显不匹配的企业发放谋划性贷款。
三是增强贷款期限管理。要根据乞贷人实际需求公道确定贷款期限。对期限凌驾3年的谋划用途贷款进一步增强内部管理，确保资金真正用于企业谋划。
四是增强贷款抵押物管理。要公道把握贷款抵押成数，重点审查房产生意业务完成后短期内申请谋划用途贷款的融资需求公道性。
五是增强贷中贷后管理。要严格落实资金受托支付要求，增强贷后资金流向监测和预警。要和乞贷人签订资金用途答应函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
六是增强银行内部管理。要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，增强谋划用途贷款监测分析和员工异常行为监控。
七是增强中介机构管理。创建相助机构“白名单”。对存在协助乞贷人套取谋划用途贷款行为的中介机构，一律不得举行相助。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构相助提供房抵谋划贷等金融产物的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用谋划用途资金。
政策解读
政策系多部门首次系统对谋划贷举行管控
空壳公司或面临严查
南都记者采访易居研究院智库中心研究总监严跃进，严跃进认为这是银保监会等部门首次系统对谋划贷举行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。
此次政策明确了一个概念，即“空壳公司”。这也是首次明确无实际谋划的小微企业的名称。政策显示，行业金融机构要切实增强谋划用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际谋划的空壳企业发放谋划用途贷款。从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。雷同空壳公司后续将面临较大的审查，严管空壳公司注册行为很关键。
严跃进体现，此次政策明确，对使用房产抵押的贷款，银行业金融机构要增强抵押物估值管理，公道把握贷款抵押成数。对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。从这里规定可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即先乞贷买房然后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式。当前对于此类抵押的做法举行规范，有助于打击“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式。
此次政策明确，银行业金融机构要对谋划用途贷款需求举行穿透式、实质性审核。这里提及了“实质性审查”的内容，实际上也说明已往部门审查工作是被排挤的。尤其是已往商业银行过多强调抵押的工作，对于一些抵押富足的贷款，没有去做实质性审查，自然造成了许多资金违规使用的情况。严跃进分析，通过此次政策，银行后续严查贷款需求将成为一项根本工作。
政策解读
完善银行信贷准入审查的机制
创新授信审批时对贷款需求审查的机制
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对该政策举行了点评，他认为政策完善银行信贷准入审查的机制，创新授信审批时对贷款需求审查的机制。
已往房地产代价明显上涨，银行对贷款归还第一还款泉源（企业生产谋划收入）的重视水平下降，转而依赖房地产的抵押物，这是对贷款三查制度的违背。针对资金违规流入房地产市场的新问题新情况，羁系部门对贷款授信审查流程、原有的贷款三查体系，做了新的要求和更新完善。李宇嘉体现，此次三部门提出切实增强谋划用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，对工商注册、企业谋划、纳税情况等各类信息举行交织验证，不得以企业证明质料取代实质性审核，就在于创新了授信审批准入的审查根本。
创新授信审批时对贷款需求审查机制方面，李宇嘉认为，文件重点强调了穿透式审查，线上线下联合等新机制，也就是通过追踪企业的生意业务对手来确定企业实际的谋划范围和行业范例。对通过互联网渠道发放的贷款，应当与互联网贷款的相关规定联合，重点对企业的谋划流水举行审查，将其与谋划情况（谋划收入、行业企业一般的资金需求等）举行匹配。
该政策严肃谋划性贷款属于中短期贷款的财经规律。李宇嘉分析，中小微谋划性贷款一般都是短期的，主要用于企业生产谋划采购、流动资金需求、暂时的谋划困难等。明确谋划性贷款周期一般不长以三年，凌驾3年的要列入重点贷款，举行每一笔的台帐单独记录和管理，追踪企业的谋划情况，以生产谋划周期、资金收支规律确定贷款周期。未来想通过接力货、循环贷来延长谋划贷的做法，这个漏洞大概要被堵上了。
与此同时，李宇嘉认为政策明确多渠道的贷后资金审查，制止抵押物高评高贷，有利于增强银行内部羁系。谋划货之所以能够流入楼市，之所以能瞒天过海，授信层层审查能够通过，让贷款三查流于形式，披着实体经济贷款的外衣进入房地产市场，主要原因之一，就在于银行内部的理财司理、客户司理与外部的资金中介（小贷公司、私募基金、投资理财平台、房屋管家等等）和房产中介相助，共同套取资金。也就是说，整治银行内鬼是整治谋划贷乱象的重要前置条件。所以，未来一定会加大对银行内部财经规律上的审查力度和处罚力度。
最后，李宇嘉体现，该政策还加大了住建部门与金融羁系部门的相助力度。目前，资金中介和房产中介二者在客户套取谋划贷的过程中负有很大责任，但羁系是相当滞后的，一方面资金中介很少受到羁系，房产中介到场金融业务，也根本没有受到羁系。这一次文件要求，银行业要创建资金中介的好坏名单制度，加大审查和诚信羁系。同时，要求住建部门对房产中介参予抵押金融业务要创建相应的规范标准，从而将两个部门的羁系相助，第一次真正的创建起来了。

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