豪情买房遇上房被查封，120万付了卖家跑了！这些坑要小心
楼市上升期间，人们争先上车。有人以为捡到自制豪情买房，岂料120万元给了卖家，效果卖家跑了，房子被查封了；有人换房，房子未乐成卖掉就买了第三套房，导致没法如期屡约丢了定金。
2020年的广州楼市，各种生意业务纠纷屡见不鲜。
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“315”当天，广州市房地产中介协会发布2020年存量房生意业务纠纷调处工作简报。2020年，广州中介协会受理消费者投诉中介的案件28宗，当中24宗涉及存量房生意业务，4宗涉及租赁。经协会调解乐成并撤诉的案件12宗，协会会员配合调解乐成并撤诉的案件约占全部撤诉案件的75%。
据悉，投诉案件主要问题会集为：涉及中介服务不到位、收费不规范的11宗，如：经纪人业务不熟悉，未实时跟进指导生意业务流程，未敦促当事人实时管理按揭过户交楼手续，收费项目及尺度不透明等；涉及中介未尽审慎审查义务，隐瞒房屋真实情况的9宗；生意业务当事人因不熟悉生意业务流程、房款准备不敷或部分涉及生意业务细节的条约条款约定不明等原因而违反条约约定，拒绝履行条约引起纠纷的8宗。
案件一：
豪情买房遇上房子被查封，120万付了卖家跑了
王某的女儿明年就要入读小学，他筹划买套省一级小学的学位房，为了得到最新房源，他加了不少中介公司的经纪人微信。
某天，他刷到经纪人小陈发布的一条朋友圈：“笋盘！业主低价急售！90平方某小区两房一厅物业，带省级小学学位，只需480万。”正好满足王某购买学位房的需求。王某担心该物业被其他人买走，立刻接洽经纪人小陈，询问该房屋的详细情况，并体现希望能当天看房。
王某看过房屋后体现总体满意，让经纪人小陈接洽业主刘某当天晚上洽谈房屋生意业务的详细事宜。
双方晤面后，王某提出需要管理按揭贷款，首付3成，当晚签条约给定金20万，过户递件当天给齐首期款。经纪人小陈核查房屋产权情况后，告知王某该房屋存在二次抵押，刘某需先赎契再管理过户，并提议接纳资金托管方式交割首期款。
业主刘某体现他是因急需用钱才贬价出售房屋，目前赎契的钱不敷，如接纳资金托管方式，他需要时间另外去乞贷赎契。若王某想买这套房子，可先给更多的钱资助其完成赎契，否则就不思量出售。最后双方协商，当晚王某支付定金20万元，网签条约当天再付100万，供刘某管理房屋抵押涂销，过户递件当天再支付30万，其余房款以按揭贷款方式支付。
三日后，王某和刘某签订网签条约，王某向刘某支付100万。一周后，经纪人小陈多次致电刘某询问是否已完成赎契，但刘某始终未接听电话。小陈接洽王某体现其无法接洽到业主，让王某也实验接洽刘某询问赎契的情况。王某也多次接洽刘某无果，后在小陈陪同下来到房屋现场，发现门口被贴了查封条。
经了解，刘某因涉及经济纠纷，生意业务房屋因债权人申请财产保全而被查封。而刘某在收到钱后挪作他用，未实时管理房屋赎契。最后王某只能启动诉讼步调，维护自己的权益。
王某为买到“笋盘”急于成交，对于业主的要求未作审慎思量，在过户递件前给付了较高的首期款，也未接纳对经纪人小陈提议的资金托管方案，最终导致“钱屋两空”。
广州市房地产中介协会提醒广大消费者：为保障二手房生意业务资金安全，市房地产行政主管部分与中国人民银行广州分行开展存量房生意业务资金托管工作。由银行免费为存量房买卖当事人提供生意业务资金托管服务，保障生意业务当事人正当权益和生意业务资金安全。房屋买卖是高值的商品生意业务，从签订房屋条约到最后完成房屋产权转移房屋交付，中间涉及生意业务环节较多，时间较长。在取得不动产权证之前，大概出现房屋权属争议、房屋查封大概其他影响房屋过户手续管理等情形。如发生上述情形，买方将无法顺利得到房屋产权。发起生意业务当事人选择管理资金托管手续，保障自身正当权益与生意业务资金安全。
案件二：
新房买了旧房未卖，没名额差点丢了10万定金
买家韩先生通过某中介公司促成与业主梁先生签订《房屋买卖条约》，约定签订条约后1个月内管理过户手续，韩先生支付了定金10万元。
中介公司为韩先生和梁先生制作了网签。并多次通过电话、微信、快递信件等方式敦促韩先生履行条约，但韩先生一直没有复兴。
约定的1个月期限事后，中介公司通过韩先生的太太了解得知，韩先生在广州市内原拥有两套房屋，在签订该条约前，已签订房屋买卖条约出售名下其中一套，但由于该房屋的买家突然出现资金周转问题，导致条约无法继续履行，造成了现在韩先生名下依然有两套房产的情况，无法管理所购买房屋的生意业务过户手续。
卖家梁先生得知该情况，立即提出追究韩先生的违约责任。幸运的是，在中介公司调解下，梁先生愿意退还部分定金给韩先生，并排除买卖条约。
自从2011年以来，广州执行限购政策已达10年有余。韩先生在广州市已拥有2套住房，属限购对象。他未能在条约期限内腾出购房名额，无法履行条约，已构成违约。
广州市房地产中介协会提醒消费者：购房人准备接纳“一卖一买”的方式购房，应充实思量各种大概存在的风险，提前做好应对防范步调，包罗提前查明本人名下房屋套数、社保个税一连缴友爱况，预留足够的房屋出售时间，预留富足的生意业务资金等等，以免不慎违约。
案件三：
老公信用卡逾期还款，妻子买房贷款银行不批
本日你信用卡到期还款未还，他日配偶购房，有大概因你被栽。
2019年8月1日,卖方李某与买方林某经中介公司促成签订《房屋买卖条约》，条约约定签约当天，林某支付5万定金。
签订条约后7日内买方申请管理按揭贷款。得到银行同意贷款通知书后5日内到不动产登记中心管理过户手续。过户当天补齐首期款。
李某协助林某到银行申请银行贷款。未料银行在审批过程中发现林某配偶有多次信用卡逾期还款等的不良记载，故差别意林某的申请。
林某因贷款不成，无法履行条约，最终被卖方没收5万定金。林某认为中介公司在促成生意业务之前未提醒其申请贷款需审核配偶征信，认为公司应负担其损失。故向相关部分投诉中介公司未尽如实告知及审核其贷款资格的义务。
地产中介协会认为，本案生意业务不成的原因系买方配偶征信有瑕疵，影响银行贷款，系其自身问题导致，并非中介公司原因。根据《广州市中介服务管理条例》及《广州市房屋生意业务监督管理管理》的相关规定，均未要求中介公司对买方银行征信负有审核义务。
中介协会发起，现在越来越多的购房人选择按揭购房，购房人如选择按揭购房，务必先了解自己的征信情况，以及自己是否符合银行(或公积金）按揭贷款的相关条件等，充实评估自身的支付能力，更应审慎签署条约，制止出现因贷款不获批而导致违约。同时发起生意业务双方在订立条约时，约定出现贷款不批或贷款不敷申请额度的情况下的调停步调，制止纠纷
案件四：
老子卖房后过世儿子不认，买家竹篮打水一场空
2018年12月，王先生通过中介公司促成，与业主李先生签订《房屋买卖条约》，购买位于越秀区白云路某物业，并支付定金40万元。
2019年2月，业主李先生因重病不治身亡。王先生原以为等李先生的继续人管理完继续手续后，房屋将继续过户。在李先生身后事料理完毕后，王先生接洽了李先生的遗孀，并体现自己愿意继续履行条约，购买该房屋，希望李太太及其他继续人能尽快管理继续登记完成过户手续。
但李太太却体现其对李先生出售房屋一事并不知情，李先生是在隐瞒自己的情况下，处理惩罚夫妻共有财产。她差别意继续该房屋买卖条约。
王先生在与李太太多次协商无果后，向广州仲裁委员会提出仲裁，要求排除条约，双倍返还定金及赔偿购房本钱上涨带来的损失。经广州仲裁委审理，最终不支持王先生的诉求。
中介协会分析，该案件前后颠末双方多次举证及举行庭审质证后，仲裁庭认为《房屋买卖条约》是李先生本人签署，是他真实意思的体现，条约正当有效。但由于条约相对人李先生的去世，意味着其民事行为能力的终止，因此在法律上李先生没有违约。当事人负担违约责任的前提条件是有违反条约约定的行为，因此仲裁庭认为对王先生的要求李太太等继续人负担违约责任的主张不予支持。
中介协会提醒广大消费者：买卖双方一但签订条约，方应抓紧时间相互配合管理房屋生意业务的各项手续，生意业务拖得越久越容易出现各种不可预见的情形，从而增加履行条约的困难。
案件五：
卖房给“第三人”，房未卖出钱没收到惹官司
2020年3月，黄某通过某中介公司放盘出售房屋，放盘价380万元。但受疫情影响，房屋放盘后看房的人并不多。黄某担心疫情会影响房价，于是调解了放盘代价为365万。
曾某在某平台上看到经纪人小谢发布该房源信息。主动接洽小谢询问生意业务房屋事宜并相约时间看房。曾某看了黄某的房屋，对户型和代价都很满意，于是小谢约三方面谈订立条约。
面谈当天，曾某向黄某体现他正在申请管理广州户口，大概还需要一个月的时间，目前没有购房指标，若入户办不下来，房子将以表弟的名字过户。等他社保满五年了，再让表弟过户到自己名下。黄某同意曾某的提议，并在条约约定“允许买方指定落名第三人”。曾某支付黄某5万元作为定金。
一个月后，黄某询问曾某其入户手续管理希望如何。曾某体现其入户申请还未通过，故根据条约约定通知其表弟刘某作为第三人落名完成后续的房屋生意业务手续。在曾某陪同下，其表弟刘某与黄某到中介公司完成网签手续。但过了一个月，仍未收到经纪人小谢通知管理过户手续。
原来，曾某表弟的征信有问题，贷款未能获批。这时房价已比签条约时上涨不少，曾某想到排除条约除了要支付违约金外，对于再次购房将增加购房本钱。故再次提出，要求业主黄某配合更换购房人重新管理网签条约。
黄某认为若再次出现贷款不批，生意业务将无限拖延，因此差别意更换并要求曾某尽快履行条约，或以一次性付款方式购买。曾某无法一次性支付购房款，辩称条约未限制其指定落名第三人的次数，他有权再次更换购房人。由于双方意见分歧较大且无法协商一致，目前已通过司法步调处理惩罚。
中介协会认为，签订条约的购房人因自身原因暂时不符合购房资格，通过与卖方协商“允许买家指定落名第三人”，将房屋过户到第三人名下，告竣生意业务目的。这样容易被某些别用有心的炒房人，使用信息不对称的手段获取差价。案例中条约仅约定可指定落名第三人，而未注明第三人相关身份信息、落名第三人次数等，对卖方而言均是显失公平的约定。
中介协会提醒消费者：出售房屋时，如遇到买方提出“指定落名第三人”，应充实思量相关风险，再做出是否同意生意业务的决定。若同意生意业务，除了要求买方明确第三人相关身份信息外，还应约定落名第三人的次数及过户时限等，以防止买方不绝更换第三人的不公道要求。如卖方是一卖一买腾购房名额购房，买方恒久无法履行条约，将导致卖方无法腾出购房名额。
案件六：
都在一条绳上！先买后卖出连环意外
2020年11月23日，黄姨筹划出售现住的楼梯房，再置换一套电梯房，委托A中介公司先容符合的房子。
经纪人小余向黄姨先容了某小区一套刚放盘的物业，黄姨在实地看房后，很满意。为了尽快锁定该房屋，便让小余约见业主刘先生，洽谈房屋买卖事宜。
由于黄姨需出售现有房屋，才有资金支付房款。故与刘先生约定，签约当天支付10万定金，双方于签订条约3个月内完成生意业务房屋的过户手续。过户当天，买方一次性支付剩余房款220万。
黄姨在多家中介公司放盘，务求尽快出售自己现有的房屋，但因该房屋是楼梯楼且楼层较高，看房客户不多，黄姨不得不选择贬价。最终于12月中旬在B中介公司的促成下，与买方魏先生签订了房屋买卖条约。
签约越日，黄姨协助魏先生管理房屋按揭贷款，两个星期后，银行出具了《同意贷款通知书》，黄姨与魏先生便管理了过户手续。一个月已往了，黄姨仍未收到银行放贷。期间，魏先生多次询问贷款银行，得到的回复掖掖仪会尽快安排放款，但未给予明确时间。
直至黄姨与刘先生的条约到期，黄姨仍未收到魏先生的按揭房款。黄姨找刘先生协商，是否能延迟生意业务。但由于半个月前刘先生看中了一套某新开楼盘的房子，并已支付定金。他也急需出售房屋的房款支付其新房的首期款，现在条约期限将至，其亦面临违约风险，故刘先生不得不要求黄姨按条约赔偿违约金。
中介协会指出，像这种“先买后卖”的连环生意业务，生意业务当事人往往会忽略房屋生意业务存在各种不确定的风险，一旦其中一宗生意业务出现问题，就会影响到另外一宗生意业务的正常履行。案例中黄姨出售的房屋，因魏先生的房屋贷款，遇上了银行放贷额度收紧，导致黄姨未能在预期内收到房款。黄姨与刘先生签订条约前，未审慎思量生意业务风险，造成违约，需负担违约责任。
案例中存在两个独立的条约关系，刘先生向黄姨出售房屋构成第一个条约关系，黄姨向魏先生出售房屋构成第二个条约关系。虽然黄姨不能履行付款义务的原因是第二个条约关系中银行放款迟延导致的，但并不能因此免除或减轻黄姨的违约责任。因为两个条约分属两个差别的法律关系，根据条约的相对性，刘先生有权追究黄姨的违约责任。
中介协会提醒消费者：无论是“先买后卖”照旧“先卖后买”，想通过卖旧房筹集买新房的资金时，一定要了解购房资金回笼时间是否充裕，认真评估生意业务风险。而银行贷款收紧，属于银行政策调解，不属于中介公司应负担责任的范围。消费者应审慎接纳“一买一卖”方式购房，以免出现违约风险。
南都记者邱永芬
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