北京首批会合供地分7类竞拍规则 高价地难现、房企分化加速
3月31日晚，北京发布了2021年度第一批次商品住宅用地出让公告，共推出30宗地块，修建规模凌驾345万平方米，起拍价总额凌驾1035亿元，仅竞买包管金就超210亿。从规模来看，单次供地量就相当于去年一多半的任务。值得关注的是，30宗地共分7大类竞拍规则，多宗地都叠加了两种竞拍规则，好比竞报政府持有产权份额+竞高标准创建方案、竞建公共租赁住房+竞高标准创建方案等。
在业内士看来，“房地联动、一地一策”机制，将在一定水平上遏制非理性拿地行为。这也意味着在精准调控下，难再现高价地。但是会合供地对房企的资金带来磨练，无疑将加速企业间的分化。
预计29宗挂牌地块5月8日确定归属
根据公告，北京一次性挂牌的30宗地，共涉及12个区，其中位于中心城区项目15宗，创建用地面积占比约43%，其中向阳区是供地“大户”，共推出10宗地；别的，还包罗海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。从环线来看，凌驾半数的土地都会合在五环到六环的区域，只有向阳王四营三块职位于四环至五环之间。在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，本次供应的地块区位相对优越，弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。
中原地产首席分析师张大伟称，值得关注的好地块有海淀树村、向阳王四营、东坝、崔各庄地块，昌平的东小口、生命科学园等。他还体现，从30宗地块的起始价来看，占到了去年全年住宅土地出让金（1736.9亿元）的近60%；整体的修建规模345万平方米，相当于去年全年住宅供应（605万平方米）的57%。相当于北京此次会合供地，完成了去年一多半的任务量。另外，从一次性推出的30宗地体量来看，年底或将带来凌驾2万套商品房住宅的供应量。
据悉，此次挂牌竞价起始时间为2021年4月22日，挂牌竞价停止时间为5月8日下午3点时，预计将有29宗地在5月8日将确定归属。而房山区的共有产权房用地是接纳招标的出让方式，投标时间为2021年4月22日，投标停止后立刻开标。据悉，在3月底会合推出30宗土地后，北京还将在7月、11月左右会合发布商品住宅用地出让公告。
值得关注的是，此次供地首次引入了房屋销售代价引导机制，未来上市项目的房价作为重要政策工具之一，由已往预售环节引导前置到土地出让环节，由住建、规自部分、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售代价指导意见，并在公告期对外告知，开辟企业在土地竞买环节将提交房屋销售的代价答应，作为未来管理预售的前置条件。
从目前来看，分身刚需及改善型需求，近20个项目设置了“套内70/90”户型要求。对此，中指研究院北京公司研究副总监李益峰也认为，此次会合供地在户型限制也适当做出了调解，将“套型面积”调解为“套内面积”，为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了公道空间，在“重调控”“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。
别的，张大伟还指出，“这30宗地块没有一宗限竞房，限竞房逐渐脱离市场。”
多宗地块叠加两种竞拍规则
据了解，此前，北京市规划自然资源委团结市住房城乡创建委，会同相关区政府等单位，创建了“房地联动、一地一策”机制。在土地出让环节着力增强综合施策，制定“政策工具箱”，联合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素公道确定竞买条件和生意业务方式。
基于上述精准调控的配景下，30宗地的竞拍规则出现出多样化，新京报记者根据挂牌文件梳剃头现，竞拍规则大抵分成7大类，其中，位于向阳、海淀、副中心区位条件较好的6宗地，采取了竞报政府持有产权份额+竞高标准创建方案的竞拍规则，包罗一直备受关注的向阳区金盏乡两宗住宅用地，以及海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块，后者挂牌出让起始价到达62.1亿元，是本次起始总价最高的土地，竞买包管金就到达了12.5亿元。
值得注意的是，北京土地供应正在向租赁住房倾斜。从本次会合供应的30宗地块中，有15宗涉及到配建公共租赁住房，包罗位于房山区的唯一一宗共有产权房用地，也有配建公共租赁住宅的要求。详细来看，配建公共租赁住房大多是作为叠加条件出现。其中，8宗地接纳竞建公共租赁住房+竞高标准创建方案的竞拍规则，另有4宗地接纳配建、竞建公共租赁住房+竞高标准创建方案的竞拍规则，而都会副中心地块则是接纳竞开国际人才社区住房+竞高标准创建方案的竞拍规则。
别的，30宗地块中，共有9块地接纳竞高标准创建方案的竞拍规则，分布的区域覆盖面也很广，涉及石景山、向阳、丰台、通州、大兴以及远郊区，其中包罗石景山区衙门口棚户区改造项目地块，其综合楼面价凌驾55000元/平方米。
土地供应端“个性化”调控
虽然30块地的出让规划各类繁多，但是，除了共有产权房设定了详细房屋售价外，每块地并未对房屋售价举行详细限定，但都设定了最高土地代价。当到达最高代价的时候，才涉及到竞建公共租赁住房，大概竞高标准创建方案，以及竞政府共有产权份额等要求。在业内人士看来，这标记着北京房地产行业调控向精致化管控方向纵深发展。
李益峰体现，此次北京会合供地真正落地实施“房地联动、一地一策”机制，从供、销两端实现联动引导，将在一定水平上遏制非理性拿地行为。王小嫱也认为，北京此次的土地会合供应是呼应土地精准分类调控，会合性推出优质地块，促使开辟商理性拿地，联合自身的财务状况审慎拿地，在一定水平上缩小了优质地块的竞争，有利于房地产市场的稳定发展。
不外，张大伟则体现，这将对房企的资金链带来巨大的磨练，如何准备包管金？这将成为未来一个月大部分房企面临的难题，“可以肯定的是，不太大概出现高价地了，北京摁住高价地的刻意非常果断，在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控。”由此，张大伟预计，北京土地市场已经进入分化时代，房企也将加速分化。
新京报记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆
来源：https://www.sohu.com/a/458514514_114988
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