“地产商人”李亚鹏：拿地胜过谋划，擅长资产腾挪
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作者 | 李小白 编辑｜杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯新闻小满工作室
经授权转载
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1991年，在中戏读大一的李亚鹏在北京外交人员俱乐部的地下室见到了“唐朝乐队”的排练，他瞬间被摇滚乐狂躁的能量穿透，刻意要把这样的演出带到他的故乡新疆。
为此李亚鹏花了两年工夫，建立了一个“摇滚演出委员会”，敲开了87家公司的大门，拿到了9.7万元赞助。1993年，唐朝乐队领衔的“飞燕摇滚之夜”在乌鲁木齐市体育馆连演两晚，盛况空前，门票卖出14万元。李亚鹏留出回京机票后，又将剩余收益印制成海报和文化衫，在乌鲁木齐的大街小巷散发。
事后，李亚鹏无数次在媒体上讲起这段往事，商业与文化产物的完美共振让他回味不已。今后以后比起演戏，李亚鹏明显对做生意更加着迷。
30年已往，2021年3月18日，息影多年的李亚鹏再次以“商人”的身份回归大众视野，却是一段向债权方“求饶”的录音。“我们已经无路可走了。需要怎样我都可以，需要我跪下，需要我趴下都可以”，录音中李亚鹏言辞恳切、字正腔圆。
两天之前的3月16日，北京市向阳区人民法院判决被告李亚鹏、李亚炜（李亚鹏哥哥）向原告北京泰和友联投资有限公司（下称“泰和友联”）支付4000万元及利钱。此前一审、二审法院亦均判李亚鹏方败诉。
实际上，据泰和友联方面证实，这段录音泉源于2015年，是李亚鹏发在泰和友联投资有限公司几位关联方的微信群里的语音。而其背后，是一桩已绵延数年、反复判决又重审五次的官司。
2013年，早已淡出影视圈的李亚鹏以地产商身份在云南举行了一场“丽江雪山小镇”发布会，表现其雪山小镇项目将涵盖旅店、别墅、公寓、书院、艺术中心等，总投资将有35亿元。
但2015年6月，李亚鹏就将小镇开发公司51%的股权以1.938亿元的代价“平沽”给了阳光100中国控股有限公司，相当于项目只以4亿元的估值被转让。同时，李亚鹏也没有向在项目中出资6000万元、占得10%股份的泰和友联兑付应得的股权收益——这直接导致了泰和友联的追债。
如今，许多网友将4000万元的判决书与李亚鹏的录音团结起来，认为他深陷在“4000万都拿不出”的财政危机中。而且据2020年的执行文书显示，李亚鹏名下“已无可执行财产”。
李亚鹏果真弹尽粮绝了吗？作者从微博、新闻等公开信息梳剃头现中，他的商业运动五年多来从未中断。
2017年12月，李亚鹏公司主导投资的郑州中国文谷项目启动；2018年4月，李亚鹏到嘉兴平湖观察项目，表达过互助意愿；2019年10月，李亚鹏相关公司拍卖竞得赣州4个地块的使用权，总筹划投资61亿元。
不外，这些项目在启动后，都有着与雪山小镇相似的命运：沉寂数年、暂无下文。但更重要的问题是，在多数项目未见到显著收益的情况下，多年来李亚鹏公司举行大手笔投资的资金从何而来？为何他能一连到场开发数十亿的项目，却不能兑付4000万元的欠款呢？
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打了6年的官司：
李亚鹏使用双重身份躲债
从2015年开始，泰和友联的署理律师聂敏已经耗在这桩官司上6年了。她感到万般无奈。“其实这个案子一点都不复杂”，聂敏对作者说。
2008年，李亚鹏出资450万元（占股90%），与哥哥李亚炜（出资45万元，占股9%）一起建立了丽江雪山投资有限公司（下称“雪山公司”）。2012年，雪山公司以1.635亿元的代价拿下了丽江束河街道一宗27.256公顷(约408亩)的土地，筹划开工时间为2013年8月。
据媒体报道，拍下土地之前，李亚鹏在丽江组织过大量文艺运动。秋天，他在束河古镇举行的“COART艺术节”连续四天之久，吸引了大量明星到场。当地政府看重李亚鹏身后的品牌效应，给了他很优惠的土地代价。
但1.635亿的土地代价，李亚鹏自然不必独自负担。为了顺利举行土地出资，开展后续的开发项目，雪山公司开始着手增资扩股。
2012年1月，雪山公司与泰和友联签订协议。泰和友联出资6000万元对雪山公司举行注资，并相应得到10%的股份。同时约定：若项目发生亏损，则由雪山公司原股东独立负担。若项目实际利润低于财政测算，要确保泰和友联能得到不低于1亿元的全部权益。
同时，双方约定项目开发周期为三年。周期届满时，泰和友联要先行收回固定权益收益4000万元。之后，泰和友联分三次转账6000万元。
2014年，雪山艺术小镇一期预售。对外的官方报价是公寓1.6万元/平方米，别墅则凌驾2万元/平方米。而彼时丽江的月均收入不外2000元，上海的平均房价也只有2.5万元/平方米，虽然有演艺明星杨坤、高圆圆、那英等人对李亚鹏表现力挺，出资购买了别墅。但在演艺圈外，小镇售卖情况十分淡漠。别墅在半年内仅售出30%，商业院落仅售出10余套。
一位2019年到过艺术小镇的游客对作者透露：小镇景观很好，还设立了双语幼儿园。但即便在阳光100接盘举行二次开发后，目前别墅的空置率仍然很高。商铺的租金与丽江古城相比，只有不到十分之一，但也只有少量婚纱摄影公司入驻。“非常岑寂，外围都是招商和销售的海报围栏。”
2014年，随着楼盘售卖情况低于预期，雪山公司的财政逐步陷入困局。李亚鹏开始频频寻求外部供血。据媒体报道，2015年，他将中书股份持有的雪山公司股权，质押给了招商银行丽江分行调换融资。
同时，2015年4月，李亚鹏突然向泰和友联提出，要将所持有的雪山公司51%的股权，作价1.938亿元，转让给阳光100。
这让泰和友联无法继续。“2012年公司什么都没有，我们用6000万买下10%的股份。2015年，项目开发得七七八八了，你用1.9亿的代价卖了51%的股份。相当于我们三四年前的投资代价，股权贬损了一半以上。”聂敏对作者谈到。
作为原始股东，泰和友联具备股份出让的优先购买权。如果没有泰和友联放弃权利的签字，李亚鹏与阳光100的生意业务就无法举行。于是，便出现了李亚鹏在股东群里发送的那条“求饶”的录音。
恳求的同时，李亚鹏对泰和友联允许：阳光100低价收购后，李亚鹏将以到期债权的形式，于2015年7月向泰和友联支付固定权益收益4000万元。最终，泰和友联签署了放弃购买股权的文书。
2015年6月，阳光100发布了与雪山公司告竣股权购买生意业务的公告。但7月，泰和友联并未收到4000万元回款。聂敏表现：“李亚鹏说资金没有全部到位，能不能缓到11月、12月。”2015年年底，泰和友联又发送了《催款通知函》，李亚鹏未予剖析，泰和友联即直接发起了起诉。
起诉的过程并不顺利。聂敏在2019年继续采访时曾表现：李亚鹏本人拥有中国香港身份，但在一审、二审过程中，他使用的是中国大陆身份证应诉。虽然审判效果李亚鹏全部败诉，并被列为“被执行人”，但最后执行时，法官发现无法用大陆身份证锁定他本人，也就无法对他接纳限制高消费的步伐。
而后续的诉讼中，李亚鹏已开始使用香港身份证，需要使用“涉外步伐”，案情便不再有审理期限，“将碰面临被无限延期的大概”。
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没有财政概念的老板？
“左手倒右手”了几千万
股东们今后复盘发现，其实李亚鹏并不是一个有财政概念的老板，当雪山小镇一步步从蓝图酿成砖瓦时，败局已经显现。
当初，李亚鹏对雪山小镇的设想非常高标。他请来了日本设计师隈研吾，为小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的别墅。
据《华西都市报》此前报道，施工负责人说：他从事别墅园林已有20年，这是他接过的“最舍得”和“最奢华”的项目，其中22栋别墅园林景观造价就高达1000多万元。“李大老板”做事，完全是一副“但求最好还求最贵”的样子。
该名负责人还举例说，好比景观树“全是大树，都从四川郫县拉过来，一车运费要一万三。这么大的树，一车又拉不了多少棵。还特意要栽种八棱海棠，这树只有北京才有。从北京运到丽江，一棵运费要5000多元”。
同时，小镇是商业地产，产权只有40年。因此，丽江当地的房产老板曾评价：李亚鹏不是开发商，而是“烧钱商”。
据房地产人士分析，除了售价太贵外，市场体现淡漠的主要原因在于：购买度假地产的用户更多对于自然景观敏感，而不是园林景观。而前期李亚鹏对于项目的营销投入过于庞大，动辄几十万、上百万，也快速消耗了公司的元气。
2013年准备雪山小镇时，正是李亚鹏东风自得的时刻。有媒体人发现，李亚鹏身上同时带着5张名片，包罗中书控股董事长、书院中国基金会理事长、嫣然天使儿童医院董事长、嫣然天使基金首创人、COART艺术机构开办人。他在公开场合表现，“我始终将自己的企业定位于社会企业，不以盈利为目的”。
但水面之下，李亚鹏举行着密集的资本运作。2013年1月，雪山公司团结中融信托，发起了为期两年、规模2亿元的信托融资，主要用于对雪山投资举行增资，支付设计费、前期费用、部门工程款等，资金投向为房地产，预期年收益率10%-10.8%。
随着资金不停注入，雪山公司的估值不停扩大。据知情人向作者透露：依托于2亿元的信托融资，以及泰和友联的注资，李亚鹏及关联方除了增补少量的“资本公积金”用于扩大注册资本，“自己应该是不消出太多钱的”。
同时，据知情人士先容，股东在后续的审计中，发现了雪山公司存在着大量的不规范生意业务，疑似对公司举行抽血，向优点关联方转移资产。
据《国际金融报》报道：2013年8月，雪山公司委托李亚鹏实控的中书控股举行“艺莲坊”样板区艺术展示区室内设计，设计费为120.8万元。一年后，雪山公司再次与中书控股签订条约，项目名称、工程所在和修建面积等与前述条约完全一致，条约金额为117.4万元。
2013年1月，雪山公司与李亚炜实控的东阳万瑞达影视制作有限公司签订了效果图及多媒体制作协议800万元，制作了鸟瞰图2张、数字现场效果图22张，人视点图2张（收费300万元）和30分钟多媒体制作（2D/3D各一版）（收费500万元）。而据4A广告公司业务人员表现，彼时5分钟的多媒体制作市场价十几万元，30分钟不外百来万，500万元的代价明显高于市场价。
据知情人向作者透露：在审计陈诉中显示，雷同的生意业务有几千万元之多。
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项目屡屡受挫，
拿地频频乐成
2018年5月，李亚鹏在继续《鲁豫有约》节目采访时表现：自己谋划的公司一直没能赚到钱，只能靠此前做演员的积贮和乞贷来维持谋划。
但这样一个已在商场上被验证为“失败”的商人，却仍能频频用旧有的打法，生动在新的项目中。
在做雪山小镇项目之前，2008年，李亚鹏曾与云南文化财产投资控股团体共同启动过名为“云南省影视文化财产试验园”的项目。他宣布将在丽江拉市海地区投资50亿元，打造80万平方米的影视文化财产园，挑战浙江横店影视城。但这个项目在2013年9月传出搁浅，消息也被云南文投方面证实。
2011年，李亚鹏进入长江商学院，同年，北京中书地产投资有限公司建立，李亚鹏其时的目标依然是文旅地产。
公开资料显示，败走丽江后，2015年12月，李亚鹏来到碧桂园中心，与碧桂园团体总裁莫斌举行商业谈判，并告竣互助意向。同时他提出了“中国文谷”的品牌概念，畅想“文谷”将成为名下中书控股打造的生态体系，将音乐、戏剧、舞蹈、艺术展，乃至服装秀、论坛、互联网等与居住生活相融合。
但不久后，碧桂园与李亚鹏的互助并无希望公布，不了了之。
2017年，李亚鹏壮心未已，在郑州中牟县开始了“中国文谷”的首次实验。8月，李亚鹏名下关联公司河南中书置业有限公司拿下了郑州中国文谷地块，面积共8.1万平方米。他声称将打造中国首家及独有的主题商业乐园。项目总占地约500亩，总修建面积约55万平方米，总投资约30亿元。
河南中书置业由中书控股相关公司，以及金科股份旗下公司共同出资建立。但3年后，这个项目已早不存在，只生存了少量的住宅项目。
虽然屡屡挫败，但李亚鹏的拿地能力，仍堪比一家小型地产公司。2018年5月，在深圳国际文化财产博览生意业务会上，李亚鹏投资到场的“赣州·中国文谷”项目被列为赣州市10个重大文化财产项目，总投资额61亿元，占地面积800亩。
2019年，李亚鹏名下关联的赣州中书资源置业有限公司拍卖竞得了赣州4个地块的使用权，总价7.8亿元，未来另有近500亩土地有待进一步确认。不外目前，此项目同样失去了进一步的推进消息。据《市界》在当地了解，与雪山小镇和郑州文谷雷同，赣州文谷先行的仍是住宅项目。
项目开始之初，江西省旅游团体旗下的赣州市新旅投资发展有限公司在赣州中书资源置业中持股比例为55%，北京中书资源投资持股比例则为45%。而目前，这一比例已经变更为85%和15%。
虽然李亚鹏不停在展开着动辄数十亿的生意，但从财政关联上，他个人与其家人的财政风险已在不停低沉。在多年的诉讼纠纷、被列入“被执行人”后，李亚鹏公司名下的法人不停在发生更替。
据企查查显示，李亚鹏目前对外直接投资的有4家公司，分别是早年注册的北京美丽春天文化流传有限公司、东阳世纪春天影视策划有限公司，以及丽江雪山投资有限责任公司，和已被列入失信的北京喜纳科技有限公司。
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李亚鹏对外投资版图，泉源：企查查
另一面，间接与李亚鹏相关联的“中书系”公司密集建立。2013年，北京中书艺莲网络科技有限公司、北京中书雅集贸易公司、北京中书教诲咨询有限公司、北京中书旅店管理有限公司先后建立，均由中书地产出资。
现在，李亚鹏间接持股的企业仍然多达15家，他多年的财政互助同伴曹芝梅名下也关联着17家企业，其中包罗多家主营房地产的置业公司。而早年常常为李亚鹏充当公司法人代表的母亲张萍、哥哥李亚炜则逐步从公司被剥离，以进一步低沉资产的处置处罚风险。
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中书系公司，泉源：企查查
本文刊发前，作者一直实验与李亚鹏和其律师电话接洽，但未得到复兴。3月17日，李亚鹏署理律师曾对媒体回应：
“本案属于普通的商事纠纷，目前尚在司法步伐中，此一审判决并非生效判决。我方将依据事实和法律提起上诉。在本案审理过程中，对方使用李亚鹏先生的公众人物身份，多次断章取义制造新闻，通过社会舆论对当事人及案件审理施加压力，甚至故意违反庭审规律，将记者虚构身份带入庭审现场，并因此受到法庭训诫。针对对方上述行为，我方生存相关权利，并坚信本案最终会有一个公正的效果。”
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第785期
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原标题：《“地产商人”李亚鹏：拿地胜过谋划，擅长资产腾挪｜棱镜》
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